오픈채팅방 기념 1차 무료특강 - 대지분석 토지분석 신축 착공 시공 준공 매물브리핑 현장 이야기

안녕하세요, 

(주)제이엔와이종합건설입니다.

지난 8월, 오픈채팅방 개설을 기념해 배준성 대표가 두 번의 무료특강을 열었습니다.

1회차 8월 22일(토) — 대지분석 · 수지분석

2회차 8월 29일(토) — 시공(신축 · 리모델링)

주제는 하나였습니다.

"꼬마빌딩, 아는 만큼 남습니다."

두 번의 토요일 오전을 가득 채운 그 이야기를 정리해 드립니다.

강의는 이 질문으로 시작했습니다.

"부동산이 올라서 돈이 되는 게 아닙니다. 

같은 땅을 다른 눈으로 보기 때문에 돈이 됩니다."

같은 골목, 같은 가격의 낡은 집을 보고 누구는 그냥 지나가고, 누구는 계약금을 겁니다.

지나간 사람이 본 것은 '30년 된 2층 단독주택, 월세 80만 원'.

계약한 사람이 본 것은 '용적률 200% 중 80%만 쓴 땅, 남은 120%가 곧 사업'.

"차이는 안목이 아니라 계산입니다. 계산할 줄 아는 사람만 그 땅의 진짜 값을 봅니다."

'시은이'를 따라 여섯 곳을 걷다

이번 특강의 백미는 강의 방식이었습니다.

자기자본 15억, 경험은 전혀 없는 '시은이'라는 가상의 건축주를 따라

땅을 사서 건물을 짓기까지 여섯 곳을 순서대로 걸어갑니다.

① 중개사무소 — 후보 필지와 서류 3종 

② 건축사 사무소 — 실제 나오는 연면적과 사업성 

③ 은행 — 이 돈이 실제로 나오는가 

④ 계약 — 사는가, 사지 않는가 

⑤ 설계 · 허가 — 언제 지을 수 있는가 

⑥ 시공 — 얼마에, 제대로 짓는가

"사고는 대부분 ④번 계약이 앞으로 당겨질 때 일어납니다. 순서만 지키면 절반은 막힙니다."

수강생분들이 강의 내내 가장 많이 메모한 것도 바로 이 '순서'였습니다.

건축사가 시은이에게 던진 첫 질문은 많은 건축주가 여기서 막히는 지점이었습니다.

"이 땅 용도지역이 뭔지 아세요? 건폐율하고 용적률은요?"

특강에서는 이 네 단어(용도지역·건폐율·용적률·연면적)부터 

토지이용계획확인원 읽는 법, 

지적도에서 도로·맹지·형상을 판별하는 법, 

일조사선 제한이 용적률을 어떻게 바꾸는지까지

법 조문 근거와 함께 하나하나 풀어주셨습니다.

"신축을 하면 안 되는 경우도 있습니다"

인상적이었던 건, 무조건 신축을 권하지 않았다는 점입니다.

강의 초반에 오히려 신축을 하면 안 되는 네 가지 경우를 먼저 짚었습니다.

자기자본이 총사업비의 25~30%에 못 미칠 때

착공부터 준공까지 12~18개월의 무수입 기간을 못 버틸 때

이미 용적률을 채운 건물일 때

땅값 대비 공사비 비중이 과도한 지역일 때

"신축이 정답이라는 게 아닙니다. 계산해 보고 정하자는 겁니다."

파는 사람이 아니라 같이 계산해 주는 사람의 태도였습니다.

대지분석으로 규모가 나오면, 그 규모로 사업성이 나오는지 계산합니다.

특강에서는 다세대·다가구·다중주택의 층수·세대수·주차 기준 차이부터

준공 후에 실제로 벌어지는 '주택은 3개층인데 세금은 4개층'인 사례, 

위반건축물·이행강제금·양도세 중과까지

"대장에 뭐라고 적혀 있든, 국세청은 사람이 사는 층을 센다"는 

현실적인 경고로 마무리했습니다.

일주일 뒤 2회차에서는 시은이가 마지막으로 향하는 곳, 

건설회사(시공) 이야기가 이어졌습니다.

신축 시공 : 착공부터 준공까지 공정별로 무슨 일이 벌어지는가

리모델링 : 신축과는 완전히 다른 순서 — 구조 검토부터 철거, 마감까지

두 회차 모두 마지막에는 협력 파트너의 실제 매물 브리핑으로 

이론을 실제 물건에 대입해 보는 시간도 가졌습니다.

참석자분들의 반응

오픈채팅방에 남겨주신 후기들을 옮겨봅니다.

"일반인이 쉽게 할 수 있는 계약 전 주의사항만 잘 기억해도 큰 도움이 될 것 같아요."

"아예 문외한이었는데, 이제 건물 지을 때 어떤 절차로 진행되는지,

 환경과 목적에 따라 건물 짓는 전략이 달라진다는 것을 배웠습니다."

"몇 년간의 노하우가 고스란히 담겨 있는 강의였습니다. 수고 많으셨습니다."

배준성 대표는 강의안까지 

채팅방에 공유하며 이렇게 남겼습니다.