"설마 우리는 괜찮겠지"가 부른 계약 분쟁-계약서 서명 전 딱 5문장만 보세요!

가장 많이 다투는 지점입니다.

"하자는 당연히 몇 년 봐주는 거 아니야?"라고 생각하시지만, 

실제로는 계약서에 적힌 기간이 먼저 적용됩니다.

법에서 공사 종류별 하자담보책임기간을 정해두긴 했지만, 

이 규정은 당사자가 계약서에서 따로 정하면 

그 약정이 우선하는 성격이라, 

계약서에 기간이 짧게 적혀 있으면 그대로 인정될 수 있습니다.

그래서 이 문장에서 확인할 것은 두 가지입니다.

담보책임 기간이 공종별로 명확히 적혀 있는가

하자보수 보증금율(%)과 방법이 함께 명시되어 있는가

"하자는 알아서 처리해드립니다" 같은 구두 약속은 

계약서에 문장으로 남아 있지 않으면 나중에 근거가 되지 못합니다.

💡 하자담보책임: 

완공 후 일정 기간 안에 발생한 하자를 

시공사가 무상으로 보수해야 하는 책임. 

균열·누수·마감 결함 등 공종에 따라 기간이 다르게 정해집니다.

문장 ② 지체상금 

— "준공이 지연될 경우 지체상금율은 계약금액의 1일당 ○○로 한다"

표준계약서에는 지체상금율 칸이 

빈칸으로 되어 있습니다. 

당사자가 직접 숫자를 채워 넣어야 하는 항목이라는 뜻입니다.

이 칸이 비어 있거나 "협의한다"로만 적혀 있으면, 

준공이 두 달, 세 달 밀려도 배상을 요구할 구체적 근거가 없습니다.

지체상금 비율(1일당 몇 %)이 숫자로 적혀 있는지

지연 기산일(준공예정일 기준)이 명확한지

여기까지 확인하셔야 합니다.

💡 지체상금

: 약속한 준공일을 넘겨 공사가 늦어질 때, 

지연된 기간만큼 시공사가 발주자에게 물어주는 배상금. 

'하루 늦으면 얼마'가 계약서에 숫자로 정해져 있어야 효력이 있습니다.

"공사하다 보니 이건 추가로 해야 해서요." 

현장에서 가장 자주 나오는 말이자, 가장 많은 분쟁의 씨앗입니다.

이 문장이 없으면, 추가금이 말로 오가다가 준공 후 청구서로 돌아옵니다.

반대로 "설계변경·추가공사는 

반드시 사전 서면 합의 후 진행하고 정산한다"는 문장이 있으면, 

양쪽 다 보호받습니다. 

건축주는 갑작스러운 추가금 폭탄을 막고, 

시공사는 정당한 추가 비용을 근거 있게 청구할 수 있으니까요.

추가·변경 시 서면 합의가 조건으로 걸려 있는지

정산 방식(단가 기준)이 어떻게 정해지는지를 봐두세요.

💡 설계변경: 

착공 후 설계도나 공사 내용이 바뀌는 것. 자재·구조·마감이 바뀌면 

금액과 공사 기간도 달라지므로, 

바뀔 때마다 서면으로 남기는 것이 원칙입니다.

돈을 언제, 어떤 기준으로 주느냐는 건축주와 시공사 모두에게 중요합니다.

선금 비율이 과하게 크지 않은지

기성(공정 진행률에 따른 중간 지급)의 지급 시점과 비율이 명확한지

잔금을 언제 치르는지

이 세 가지가 문장으로 정리되어 있어야 합니다.

"공사하면서 그때그때 드릴게요"는 

관계가 좋을 땐 문제없지만, 

한 번 삐끗하면 자금 흐름 전체가 꼬입니다. 

지급 시점이 명확할수록 공사도 안정적으로 굴러갑니다.

💡 기성(기성부분금): 

전체 공사 중 지금까지 완료된 부분에 해당하는 금액. 

보통 골조 완료, 마감 진행 등 공정 단계마다 나눠 지급합니다.

가장 안 보고 넘기지만, 가장 중요한 문장입니다.

공사가 중간에 멈추는 상황은 누구도 원치 않지만, 

막상 그 일이 벌어졌을 때 기준이 되는 게 이 조항입니다.

어떤 경우에 계약을 끝낼 수 있는지(갑·을 각각)

중단 시점까지의 기성 정산을 어떻게 하는지

원상회복·손해배상의 기준

이게 정리되어 있지 않으면, 

공사가 멈춘 자리에서 "누가 얼마를 물어줄 것인가"를 두고 

처음부터 다투게 됩니다.

참고로 표준계약서에는, 

어느 한쪽에게 현저히 불공정한 특약은 

그 부분에 한해 무효로 본다는 취지의 조항도 있습니다. 

특약사항에 유독 한쪽에만 불리한 문장이 있다면 서명 전에 짚고 넘어가세요.

💡 기성 정산: 

계약이 중도에 끝났을 때, 

그 시점까지 실제로 완료된 공사분을 금액으로 계산해 정리하는 것.

이 다섯 문장만 확인하셔도, 

흔한 계약 분쟁의 상당수는 서명 전에 미리 막을 수 있습니다.

계약서는 '못 믿어서 꼼꼼히 보는 것'이 아니라, 

서로 오래 신뢰하며 일하기 위해 확실히 해두는 것입니다. 

좋은 시공사일수록 이 문장들을 먼저 정리해서 보여드립니다.

건축을 준비하시면서 계약서 검토가 막막하시다면, 

언제든 편하게 문의 주세요. 

저희가 현장에서 쌓은 기준으로 함께 짚어드리겠습니다.

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